Ситуация на рынке к концу 2022 года
Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройке в Черногории в третьем квартале прошлого года составила 1446 евро, что на 20 процентов выше, чем за тот же период 2021 года, и на 30 процентов выше, чем в среднем в кризис 2020 год. Причинами повышения цен стали большой скачок цен на строительные материалы и энергоносители на всем европейском рынке, увеличение спроса за счет приезда большого количества покупателей из России и Украины, а также повышенный интерес со стороны внутренних покупателей в связи с повышением заработной платы и одобренных жилищных кредитов.
За период с января по октябрь прошлого года иностранные граждане и компании инвестировали в покупку недвижимости 369 млн евро, что значительно больше по сравнению с докризисным 2019 годом, когда они вложили в черногорскую недвижимость 178 млн евро. Большая часть этих инвестиций иностранцев в недвижимость осуществлялась в рамках программы экономического гражданства, которая не включена в средние цены на квартиры, рассчитываемые Monstat, но также наблюдался повышенный интерес иностранцев к покупке и аренде квартир вне этой программы. С 31 декабря 2022 года правительство приостановило дальнейший прием заявлений на получение экономического гражданства в связи с требованиями и условиями Европейского Союза.
Значительный рост жилищных кредитов
По данным ЦБ, банки одобрили жилищные кредиты на сумму 106 млн евро за период с января по ноябрь прошлого года. (для сравнения: сумма за аналогичный период 2019 года составила 76 млн евро). Это означает, что кредитование на покупку квартир имело рост на 40%. Средняя эффективная процентная ставка по жилищным кредитам в ноябре составила 5,59%, тогда как в том же месяце 2019 года она равнялась 4,84%.
Председатель комитета по строительству Торгово-промышленной палаты Миле Гуич прогнозирует, что рост цен на недвижимость замедлится: «В будущем я не ожидаю такого большого наплыва состоятельных россиян и украинцев, приехавших в Черногорию весной и летом. Экономический рост, зимний и летний туристический сезон и цены на энергоносители и ряд других факторов – кредитная политика банков и инфляция, а также политическая ситуация влияют на движения этого рынка».
Цены замедлятся, но не восстановятся
После резкого роста цен в предыдущий период можно было ожидать стабилизации рынка, т.е. уже в последнем периоде 2022 года стабилизация имела место. Если принять во внимание тенденцию к стабилизации цен на строительные материалы и то, что уже произошел отток инвестиций, то в следующем году мы ожидаем, что они скорее останутся на существующем уровне, и не можем ожидать, что они вернуться на уровнь начала 2022 года.
Однако в последние месяцы наблюдается падение цен на энергоносители (в первую очередь нефть) и некоторые строительные материалы – дерево и железо.
Сегодня цена реализации обработанного железа на складах в Черногории ниже 1000 евро за тонну с НДС, а на «пике» в марте цена была около 1500 евро за тонну с налогом. Цены на другие строительные товары последние месяцы остаются примерно на одном уровне, цемент – 160 евро за тонну с налогом, а до начала кризиса – около 100 евро за тонну. Трудно сказать, повлияет ли падение цен на стройматериалы на падение цен на квартиры. Спрос и предложение на рынке недвижимости будут иметь решающее влияние на цену готовых квартир, а логика рынка такова, что как только цены вырастут, вернуться назад будет сложно.
Цены на материалы падают, но спрос на квартиры и цены поднимают иностранцы
В прошедшем периоде 2022 года произошло незначительное падение цен на строительные материалы, а в начале 2023 года может быть более существенное падение в связи со стабилизацией цены на контейнерные перевозки грузов, прежде всего из Китая, — сообщила компания «Челебич».
Они констатируют, что глобальная тенденция роста цен на материалы, а также рост инфляции привели к росту цен на квартиры в предыдущем году, а также к тому, что из-за роста инфляции и снижения стоимости денег, инвестиции в недвижимость снова стали доминирующим способом инвестирования.
«Определенно можно сказать, что увеличение количества иностранцев в Черногории, в первую очередь россиян и украинцев, привело к сбоям на рынке недвижимости и росту цен на квартиры при покупке или аренде. Это особенно заметно в Подгорице и на побережье. Это отражение текущей ситуации, вызванной событиями в мире, и есть тенденция роста цен на квартиры, особенно в столицах региона», — отметили в «Челебич».
Повышение заработной платы также повлияло на рост цен и увеличение спроса, но, судя по нашим наблюдениям, оно было гораздо меньшим, чем ожидалось.
Прогнозы цен на черногорскую недвижимость в 2023 году
Если внимательно рассмотреть ситуацию на рынке недвижимости, которая сложилась на начало 2023 года, цены достигли уровня, после которого мы не ожидаем дальнейшего роста. Небольшое подорожание возможно, но оно будет вызвано скорее инфляцией, чем спросом.
Вероятней всего следующая ситуация, когда рост процентных ставок, инфляция, рецессия и общая неопределенность повлияют на небольшое снижение покупательной способности. С другой стороны есть вероятность, что после трудной и дорогой зимы, в основном из-за резкого скачка цен на энергоносители в Европе, возрастет интерес к переезду в страну с благоприятным климатом, более низкими затратами на проживание и бизнес, что могло бы несколько смягчить влияние глобальной рецессии на наш рынок недвижимости.
Если вы задумываетесь о покупке недвижимости в Черногории, наши специалисты по недвижимости смогут помочь вам с выбором и сопроводить сделку купли-продажи. Обращяйтесь по телефонам, указанным в разделе Контакты.
